羊西線已成為成都市優(yōu)良居住區(qū)域的代名詞，大凡年輕而不存偏見的購房者對它均有不同程度的好感。因而本案在羊西線針對年輕化的市場作出定位，堪稱“智”。

    然而，羊西線也是一個充滿“戰(zhàn)火”的市場。過多的物業(yè)讓購房者挑花了眼，價格的競爭也日益加劇，由于本案在規(guī)模上存在局限，所以更須努力強化優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。如何避實就虛，抓住自身獨特性，有效地區(qū)格市場是廣告企劃的首要任務(wù)。只有樹立了鮮明的個性，才能獨享屬于自己市場份額。

    本提案將從市場分析的角度契入，并在此基礎(chǔ)上提出我們的觀點及執(zhí)行方略。鑒于我司在羊西線擁有香榭名苑、錦匯花園、天鵝星座、新天地眾多樓盤操作的實際經(jīng)驗，因此我們的方式方法將本著既有新意又切實可行的原則。

    在此，謹對貴公司給予的參與機會表示由衷的感謝！

 

1、WTO的加入，在消費者中產(chǎn)生觀望心態(tài)，影響了有效市場的需求。

2、即將來臨的降息政策，預(yù)示著政府刺激消費的決心不變，但同時也反映了目前市場消費信心的不足。

1、成都人的消費習慣講究實際同時缺乏眼光，在媒體或大眾輿論的影響下有嚴重的同眾心理。目下而言，過度追求大綠化環(huán)境、多功能配套及拒絕超高層等平民化價值觀對本案非常不利。

2、購房者在有選擇時總是患得患失，誰能滿足其占便宜的心理誰便能套住客戶。因此，象超級市場上總有些特價商品一樣，樓盤必須擁有一些獨特的“便宜”讓客戶去占。

1、區(qū)域之間的競爭：南門與西門，羊西線與成溫路、交大路，戰(zhàn)旗小區(qū)與黃忠小區(qū)……人們可選擇的地段實在太多。

2、形態(tài)之間的競爭：多層公寓、電梯小高層和超高層擁有不同的客戶群體，在本區(qū)域，目前后者處于不利的階段。

3、樓盤之間的競爭：本案最直接的對手是香榭名苑、錦匯花園、綠楊新村、清水綠苑。除了價格合理性，個性是否鮮明將決定勝負。

 

 

1、面積規(guī)劃

本案面積規(guī)劃合理，填補了羊西線所缺乏的戶型空白，100平方米以下的戶型占62%，115平方米以下的3房2廳占38%。根據(jù)羊西線現(xiàn)有樓盤的調(diào)查，小戶型的需求仍很大。此乃本案規(guī)避風險獲取成功的最大優(yōu)勢。

2、地理位置

距羊西線主干道30米，鬧中求靜，方便卻不喧囂。

3、停車位

142個泊車位供應(yīng)160戶，比較充分。

4、建筑設(shè)計

在現(xiàn)代韻味十足的外立面風格中融入適當?shù)慕�南風情，既輕松又優(yōu)美，非常適合本案較為年輕的主流消費群。

 

1、占地規(guī)模

       由于占地規(guī)模較小，難以滿足目前購房者普遍的價值觀：環(huán)境好。而且物管及配套也難以體現(xiàn)大社區(qū)的風范及配套。因而只能在“精”字上作文章。

    2、電梯公寓

       普遍懷疑電梯公寓的公攤過高。電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，物管費及維修費過高等消費心態(tài)是目前所有電梯公寓所面臨的問題。

    3、走廊式結(jié)構(gòu)

       為了交通動線而設(shè)計走廊結(jié)構(gòu)影響密性，擴大了公攤。

4、局部戶型不合理

   存在采光不充分，有狹窄過道等問題。

 

 

 

開發(fā)商：中英和資成都錦城大廈

總開發(fā)期：3期

現(xiàn)開發(fā)期：1期、2期

總占地面積：48000M2

園林占地面積：28000M2

綠化率；達70.15%

容積率：1.59

車庫面積：12000M2

車庫價格：租：150元；售：6萬

建筑設(shè)計：12層小高層設(shè)計。141M2—324M2，16種戶型設(shè)計

建筑標準：采用全現(xiàn)澆短支剪力墻結(jié)構(gòu)，七度抗震

按揭年限：7成20年

電話：7548080  7548181  7549090

地址：羊西線蜀漢路269號

 

開發(fā)商：成都國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司

總占地面積：120畝

綠化率：45%

容積率：1.7

總開發(fā)期：2期

現(xiàn)開發(fā)期：2期

面積：89.19M2—203.14M2

價格：2630元—3380元

車庫面積：7500M2

車庫價格：地上：100元/月；地下：200元/月

按揭年限：7成20年

電話：7533888/7536706

地址：羊西線蜀漢中路526號

 

開發(fā)商：成都晉陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：300畝

綠化率：38%

容積率：3.8

總開發(fā)期；4

現(xiàn)開發(fā)期：1、2期

面積：50—200M2

價格：1770—2190元/M2

車庫面積：15000M2

車庫價格：100元/月  買：4萬/個

按揭年限：7成20年

電話：7424400/7424411/7424422/7424433

地址：機投鎮(zhèn)草金路

 

開發(fā)商：成都花園福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：一期：46502.9M2  二期：26100M2

綠化率：一期：41%  二期：42.9%

容積率：一期：2  二期：2.3

總開發(fā)期：2

現(xiàn)開發(fā)期：2

面積：120M2—150M2

價格：2150元—3850元

車庫面積：8075M2

車庫價格：6萬/個

車庫配置：

按揭年限：7成20年

電話：7542004  7527489  7543551

地址：羊西線蜀通街

 

開發(fā)商：成都干道建設(shè)綜合開發(fā)總公司

總占地面積：

綠化率：52%

容積率：

總開發(fā)期：

現(xiàn)開發(fā)期：

面積：136——169M2

價格： 2400元/M2

車庫面積：

車庫價格：賣：10—15萬/個  租200—300元/月

車庫配置：

按揭年限：8成20年

電話：7333798/7319266/7772686

地址：青羊區(qū)摸底河沿街8號

 

開發(fā)商：成都新成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：12畝

綠化率：30%

容積率：

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：50M2—200M2

價格：2290元—3000元

車庫面積：3000M2

車庫價格：4萬/個

車庫配置：

按揭年限：7成20年

電話：7537128/7537228

地址：羊西線蜀蓉路5號

 

開發(fā)商：成都天寶房產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：38畝

綠化率：60%

容積率：3.95

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：67M2—170M2

價格：2280元—3600元

車庫面積：12000M2

車庫價格：6—8萬/個

車庫配置：

按揭年限：8成30年

電話：7575568  7575578

地址：羊西線蜀漢中路

 

開發(fā)商：四川奧輝房地產(chǎn)有限公司/成都華明實業(yè)開發(fā)有限公司

總占地面積：58畝

綠化率：41%

容積率：1.48

總開發(fā)期：2

現(xiàn)開發(fā)期：2

面積：107.48M2—270.33M2

價格：1998元—2548元

車庫面積：10000M2

車庫價格：200元/月  賣：8萬/個

車庫配置：

按揭年限：7成20年

電話：7524912  7534122

地址：黃忠小區(qū)同和路9號

 

開發(fā)商：成都泰怡實業(yè)發(fā)展有限公司

總占地面積：42.33

綠化率：34.5%

容積率：1.95

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：84M2—120M2

價格：1800元—3000元

車庫面積：4000 M2

車庫價格：未定

車庫配置： 未定

按揭年限：7成20年

電話：7368484   7368585

地址：新成溫路入口

 

開發(fā)商四川中國強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

總占地面積：8畝

綠化率：71%

容積率：4.81

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：89M2—140M2

價格：2298元—3000元

車庫面積：2500M2

車庫價格：6—10萬

車庫配置： 未定

按揭年限：7成20年

電話：7523497   7549542

地址：黃忠小區(qū)附近

 

開發(fā)商：天協(xié)房產(chǎn)

總占地面積：24.6畝

綠化率：68%

容積率：1.7

總開發(fā)期：1期

現(xiàn)開發(fā)期：1期

面積：86.27M2—247.7M2  

價格：多層2789元—2985元；電梯2495元—3575元

車庫面積：地上1000M2；地下1500M2

車庫價格： 租：地上---150元—300元；地下---300元—500元。

按揭年限：8成20年

電話：2940888  2940889

地址：雙清北路1號

 

開發(fā)商：成都華康房屋開發(fā)有限公司

總占地面積：70畝

綠化率：48%

容積率：1.8

總開發(fā)期：2期

現(xiàn)開發(fā)期：2期

面積： 105.4—155.9M2

價格：2150元—3200元

車庫面積：5000M2

車庫價格：租：200—300元；售：8萬

按揭年限：7成20年

電話：7338686/7346045

地址：羊西線同善橋南街9號

 

開發(fā)商：成都天祥新晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：1畝

綠化率：30%

容積率：1.65

總開發(fā)期：1期

現(xiàn)開發(fā)期：1期

面積：54.8M2—118M2

價格：1930元—2440元

車庫面積：未定

車庫價格：未定

按揭年限：7成20年

電話：7346127/7345085

地址：雙清北路與同善橋交匯處

 

開發(fā)商：鴻生置業(yè)發(fā)展有限公司

總占地面積：45畝

綠化率：62.8%

容積率：1.76

總開發(fā)期：2期

現(xiàn)開發(fā)期：1期

面積：80M2—212M2

價格：2100元—3280元

車庫面積：10000M2

車庫價格：租160元—200元；售4—8萬

按揭年限：7成20年

電話：7312200/7313300

地址：戰(zhàn)旗小區(qū)

 

開發(fā)商：成都龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：7畝

綠化率：45%

容積率：1.4

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：84.885M2—174.389 M2

價格：2080元—2090元

車庫面積：300M2

車庫價格：160元/月

車庫配置：

按揭年限：7成20年

電話：2919396

地址：站旗小區(qū)站旗小學(xué)旁

 

開發(fā)商：四川瑞奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：20畝

綠化率：30%

容積率：2.1

總開發(fā)期：1

現(xiàn)開發(fā)期：1

面積：89M2—120.71 M2

價格：1930元—2260元

車庫面積：5000M2

車庫價格：80—100元/月

車庫配置： 未定

按揭年限：7成20年

電話：7323300

地址：戰(zhàn)旗小區(qū)雙清南路

 

開發(fā)商：成都千和物業(yè)發(fā)展有限公司

總占地面積：20畝

綠化率：40%

容積率：1.7

總開發(fā)期：2

現(xiàn)開發(fā)期：2

面積：60M2—180M2

價格：1980—2080元

車庫面積：2250M2

車庫價格：150—200元/月

車庫配置：

按揭年限：7成20年（優(yōu)惠3%）

電話：2940788   2940789

地址：戰(zhàn)旗小區(qū)同盛路

 

開發(fā)商：聚仁`航宇房產(chǎn)

總占地面積：54畝

綠化率：48%

容積率：

總開發(fā)期：3期

現(xiàn)開發(fā)期：2期

面積：60M2—180M2

價格：均價2200元

車庫面積：7500M2

車庫價格：售6萬—8萬

按揭年限：7成20年

電話：7530011  7611999

地址：羊西線蜀漢路

 

 

 根據(jù)本案的獨特性和優(yōu)勢，結(jié)合目前羊西線區(qū)域市場的狀況，本案最合理的定位應(yīng)為坐落在“黃金通道成熟羊西線上一個充滿生氣，優(yōu)美而又不失現(xiàn)代分割的精品中小套型電梯公寓。

 

 

廣告定位為：在借助江南精巧園林體現(xiàn)風格之基礎(chǔ)上，著力包裝本案產(chǎn)品優(yōu)勢，突出羊西線上稀缺這一賣點，并利用現(xiàn)場包裝策略，把廣泛的中小型消費者打動。

可利用之宣傳優(yōu)勢：付款方式策略，單價策略

                  置業(yè)靈活性，增值潛力

                  休閑居家氛圍，方便大環(huán)境配套等。

 

 

1、售樓處：15萬

2、樣品屋10萬

3、印刷品：5萬

4、不可預(yù)見費：5萬

1、商報：55萬

其中半彩版：2次      136160.00

35*16：3次           138000.00

35*16黑：4次         160000.00

購房超市：若干        115840

2、其他報紙：5萬

晚報超市、聯(lián)合超市

 

        廣告節(jié)奏把握：

開盤氣勢突出，前緊后松。后期主要依靠購房超市及良好的口碑，配合銷售節(jié)奏，走“短平快”線路。

 

        廣告主題舉例

        舉例一：

訴求主題：羊西線久盼的小套型電梯公寓終于問世，填補該區(qū)域市場空白。

        主標題：相見恨晚

        副標題：罕有的舒適型小戶型驚現(xiàn)羊西線！

        內(nèi)容：1、突出建筑形象風格，江南風情

2、位置概念

3、開盤概念

       

        訴求主題：小戶型概念

        主標題：精巧戶型，玲瓏到家

        副標題：羊西線上的舒適型小戶型精品電梯小高層終于面市。

        內(nèi)容：1、外立面風格         3、價格及付款

2、廣告推薦           4、位置概念

      

 舉例三：

        訴求主題：付款方式輕松

        主標題：乾坤大挪移，四兩撥千斤

        副標題：首付4萬元即可奪取羊西線上的成熟生活港灣

        內(nèi)容：1、戶型

2、價格

3、付款方式舉例